近日，重慶日報(bào)刊登文(wén)章《從(cóng)“包租婆”到(dào)專業運營商——重慶探索公租房商業資産高(gāo)效運作(zuò)新路徑》，對(duì)重慶發展投資公司公租房商業資産運營進行了(le)深入報(bào)道(dào)。

從(cóng)“包租婆”到(dào)專業運營商——重慶探索公租房商業資産高(gāo)效運作(zuò)新路徑

       短短3年半時(shí)間，年營業收入增長超過2.4倍，管理(lǐ)人員人均效能(néng)提高(gāo)了(le)5倍——這(zhè)是前不久召開(kāi)的第二屆中國國企存量資管創新峰會(huì)上(shàng)，重慶發布的一份公租房商業資産運營成績單。

　　重慶是如何做到(dào)的？作(zuò)爲重慶公租房商業資産運營管理(lǐ)方，重慶戶戶投投資有限公司（以下(xià)簡稱重發公司）的“訣竅”，就是将管理(lǐ)與服務、标準與特色相結合，構建了(le)從(cóng)招商、扶商到(dào)造商的全鏈條服務，從(cóng)而探索出一條保障性住房社區(qū)商業高(gāo)質量運營管理(lǐ)的新路。

　　讓專業的人做專業的事(shì)

　　在中心城(chéng)區(qū)，分布着21個市級公租房項目，可入住80餘萬住房困難群衆，服務周邊80多個産業園區(qū)。這(zhè)些(xiē)項目平均住戶超過3萬人，最多的住戶達10萬人以上(shàng)。公租房商業資産在保障居民生活配套、服務周邊産業發展的過程中發揮了(le)重要作(zuò)用(yòng)。

　　龐大(dà)的人群意味着可觀的商機，但(dàn)要當好(hǎo)公租房商業資産的“包租婆”并不容易。人口流動性大(dà)聚集時(shí)段少、居民消費能(néng)力有限、建成時(shí)間長、資産面貌陳舊等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上(shàng)重慶公租房商業體量在全國位居前列，空(kōng)置資産多爲集中商業及零散邊角底商，運營起來(lái)困難重重。

　　2019年起，重發公司耗資200多億元從(cóng)市屬國企手裏陸續購入200多萬平方米公租房商業資産，2020年正式承擔起公租房商業資産運營管理(lǐ)的重任。新公司人手少，公租房資産人均管理(lǐ)面積達到(dào)3.46萬平方米，遠高(gāo)于全國同行業平均水(shuǐ)平。

　　面對(duì)這(zhè)樣的難題，重發公司副總經理(lǐ)冉斌介紹，第一步是整體升級資産管理(lǐ)系統，全面掌握公租房資産資料，深度調研，實施“一盤一策”，爲後期招商、業态定位、客戶準入、運營管理(lǐ)、工(gōng)程維保等奠定基礎。

　　第二步是大(dà)力推動市場化運營。就是向市場借智借資源，公開(kāi)招标引入專業商管團隊，主動拜訪市場主體，建立合作(zuò)意向商家資源庫，吸引一批知(zhī)名企業入駐。

　　“打開(kāi)局面，關鍵在于用(yòng)專業的人做專業的事(shì)。”冉斌認爲，商管團隊有專業判斷能(néng)力和(hé)市場化管理(lǐ)模式，能(néng)快(kuài)速建立良好(hǎo)的商業生态系統。市場主體自(zì)帶産業鏈、供應鏈體系，不僅能(néng)通過價格優勢吸引客流，還能(néng)帶動與其形成互補關系的中小(xiǎo)商家緊随而來(lái)，活躍商業氛圍。

　　事(shì)實也(yě)證實了(le)冉斌的判斷。例如，重發公司公開(kāi)招标引入捷順科技聯合運營11個公租房小(xiǎo)區(qū)停車場以來(lái)，月車流總量整體提升了(le)43.6%。僅此項目，公司每年可增加2000多萬元純利潤。城(chéng)南家園商管公司入駐3年多來(lái)，出租率從(cóng)2020年的46.43%提升至目前的82.63%，盤活了(le)21萬平方米商業資産。

　　第三步是内部挖潛，建立三級管理(lǐ)架構，提升内部決策效率和(hé)執行力。各分公司實施“九比九拼”制度，進一步調動職工(gōng)幹事(shì)創業激情。

　　扶商穩商幫助商家“起死回生”

　　前不久，陳先生想在兩江名居公租房小(xiǎo)區(qū)開(kāi)家面館。當他(tā)把想法告訴兩江名居商管公司管理(lǐ)人員時(shí)，卻被潑了(le)冷水(shuǐ)：“我們附近已有十家面館了(le)，要不要考慮換個品種？”

　　“高(gāo)質量的商業運營必須避免同質化競争。”兩江名居商管公司負責人介紹，他(tā)們對(duì)大(dà)區(qū)塊人流動線、車流動線、人口結構、客群結構、消費力等進行分析，精确項目定位。同時(shí)，爲幫助商家快(kuài)速度過“新手期”，商管團隊不僅爲新進商家提供“五免”服務（免費選址推薦、店(diàn)招設計(jì)、開(kāi)業視(shì)頻、宣傳推廣和(hé)開(kāi)業運營指導），還不定期免費開(kāi)設培訓課程，分析市場趨勢，教授推銷技巧，幫其搭上(shàng)“流量快(kuài)車”。

　　得益于商管人員的專業研判能(néng)力，一些(xiē)商鋪甚至“起死回生”。

　　今年2月，“街調”女裝入駐幸福華庭小(xiǎo)區(qū)。4月起，該商戶租售比連續兩個月達到(dào)60%。幸福華庭商管人員得知(zhī)情況後，幫其分析區(qū)域客群消費喜好(hǎo)，建議(yì)将淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服，并适當增加童裝類服飾銷售。他(tā)們還在主通道(dào)給商家做宣傳，在社群微信中進行新品推薦。兩個月時(shí)間，“街調”女裝月銷售量上(shàng)升約54%。

　　爲吸引知(zhī)名餐飲企業入駐，商管公司主動出資數十萬元實施電量增容，排水(shuǐ)、土建及立面改造“手術”；策劃“奶茶節”“三八女神節”等活動，對(duì)産品進行折扣補貼。“注重賦能(néng)是公租房商業運營的核心之一，幫助商家就是幫助自(zì)己，已成爲重發公司及其合作(zuò)團隊的共識。”重發置業公司資産部經理(lǐ)王國祥說。

　　逐盤召開(kāi)商戶商談會(huì)，解決急難愁盼問題1000餘件，通過穩商助商間接解決2萬餘人就業問題；緊盯罐改氣、電力設施升級等重點領域和(hé)關鍵環節，對(duì)工(gōng)程改造及物業升級投入累計(jì)超過2億元；完成疫情期租金(jīn)減免1.82億元，惠及3200多戶……通過一系列務實的幫扶舉措，新冠疫情期間重發公司公租房商業資産在退租30萬平方米的情況下(xià)，每年實現(xiàn)5萬至6萬平方米的新增淨出租，出租率上(shàng)升近15個百分點，全國罕見。

　　尋找新增長點提升“吸金(jīn)”能(néng)力

　　重發公司還鼓勵商管團隊和(hé)租賃戶策劃并尋找新增長點，提升公租房商業門(mén)面“吸金(jīn)”能(néng)力，努力實現(xiàn)國有資産價值最大(dà)化。

　　9月中旬，城(chéng)南家園惠家二手綜合市場試運行，大(dà)到(dào)上(shàng)千元一台的空(kōng)調、冰箱，小(xiǎo)到(dào)4元的陶瓷杯碗，這(zhè)裏都可以“淘”到(dào)，每天銷售額達五六萬元。

　　“惠家市場雖然位于主幹道(dào)旁，我們租賃時(shí)卻非常冷清。”重慶百斯福商業管理(lǐ)公司負責人回憶，他(tā)們先在商鋪一樓引入農(nóng)貿市場，待人氣漲起來(lái)後，再針對(duì)公租房小(xiǎo)區(qū)人員流動性強，二手家電、家具需求量大(dà)的特征，在二三樓打造二手交易市場。

　　爲增加入駐企業對(duì)店(diàn)鋪發展的信心，百斯福對(duì)城(chéng)南家園二三樓舊貨市場、四樓酒店(diàn)業務注資，分别占股48%、60%。“商業運營要算(suàn)大(dà)賬。把‘二房東’變爲‘股東’，才能(néng)更好(hǎo)地實現(xiàn)互利共赢。”百斯福商管負責人認爲。

　　最近，兩江名居閑置11年的商業資産完成招租，将新增租金(jīn)3800萬元。這(zhè)個“硬骨頭”被攻克，得益于兩江名居商管抓住2021年全國推行“一刻鐘(zhōng)便民生活圈”試點的機遇，制訂“一心四街”發展規劃，豐富區(qū)域業态和(hé)居民生活品質。

　　“一心”指家庭式鄰裏生活體驗中心，四街，即吃街爲主題餐飲街區(qū)、鮮街爲“菜籃子”生活主題街區(qū)、學街爲親子文(wén)化主題街區(qū)，嗨街爲夜間生活主題街區(qū)。在打造“一心四街”的過程中，爲說服占據一樓主通道(dào)的超市商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開(kāi)“拉鋸戰”。但(dàn)當“一心”實施業态調整後，商戶驚訝地發現(xiàn)，雖然自(zì)家租用(yòng)面積減少了(le)，客流量卻上(shàng)升了(le)30%。“明(míng)年這(zhè)裏的生活體驗中心正式投用(yòng)後，店(diàn)鋪人流還會(huì)大(dà)幅度上(shàng)升。”該商戶說。

　　一些(xiē)先進的管理(lǐ)辦法也(yě)用(yòng)到(dào)了(le)招商運營中。例如，美(měi)麗(lì)陽光公租房項目處于沙坪壩區(qū)井口與北碚老(lǎo)公路之間，周邊是廠(chǎng)房，租出去的店(diàn)鋪不到(dào)一半。爲盤活這(zhè)裏的資産，重發公司與歡樂寓公寓管理(lǐ)有限公司簽訂協議(yì)：商管運營初期不拿一分錢(qián)，待租金(jīn)收入達到(dào)考核指标後，再按約定比例分成。歡樂寓正着手引入二手家具市場等業态，争取明(míng)年租用(yòng)體量較今年增長15%至20%。

　　據介紹，下(xià)一步，重發公司将重點發展社區(qū)養老(lǎo)、充電樁、技能(néng)培訓、二手市場、倉儲物流等産業，加快(kuài)推進智慧社區(qū)建設，力争2027年底公租房商業資産整體出租率達到(dào)并穩定在60%以上(shàng)，收租率達90%，建成全國公房商業的示範标杆。（文(wén)/廖雪梅）